中梁港股首秀7小时

来源|凤凰网房产 作者|许骐

7月16日港交所交易大厅难见的热闹，共有包括地产公司中梁控股、金茂源环保等6家公司上市，香港交易所总裁李小加也难得现身现场。知名啤酒品牌百威取消IPO的消息没能抢走头条，中梁控股登陆港交所的资讯占领了朋友圈。

苦等8个月终迎首秀

由于被安排在第6家举行上市仪式，早在上午8点就现身港交所的杨剑需要在台下等待一会才能登台。不过，相比此前超过8个月的等待，今天的等待不足挂齿。

2018年11月13日，中梁正式在港交所递交招股书。正当人们期待这家“千亿新兵”将以何种姿态登陆资本市场时，2019年5月14日，这份招股书被港交所判定为没有进展，显示“失效”状态。

不过很快，5月17日晚间，中梁控股重新提交最新版本的招股书、公开发售，直至7月16日正式挂牌交易。

半个月前通过聆讯时，中梁曾公布招股价范围为每股5.2-6.68港元，全球发售530,000,000股，计划募集资金在4亿至5亿美元间。

7月15日，中梁控股集团有限公司发布全球配售结果称，公司于香港IPO每股发售股份5.55港元，预计集资净额约为27.73亿港元，规模仅次于2018年初和年末上市的正荣地产及美的置业。

打破“破发”魔咒

7月16日上午9点半，随着公司董事长杨剑敲钟声响起，中梁控股宣布，公司成功登陆香港交易所，开盘价为5.55港元/股。午时休盘时，中梁控股报6.04港元，涨8.83%。下午2点左右该股遭遇小幅下挫后，稳步回升至涨7%左右。截至今日收盘，中梁控股报收5.95港元，涨7.21%，市值210.03亿，相较于开盘市值197亿港元增长13亿港元。

与此同时，中梁此番打破了内房股赴港上市“破发”的魔咒。此前，美的置业、恒达集团等上市后就遭遇了“破发”的局面。而据凤凰网房产统计，在港交所等待IPO的还有包括海伦堡地产、奥山控股、新力控股、汇景控股、万创国际、景业名邦在内的6家房企。

杨剑敲钟致辞再提“阿米巴” 

有关中梁规模飞速扩张的故事已无须赘述。值得一提的是，中梁控股董事长杨剑在敲钟现场致辞中，再次提及其独特的阿米巴生态经营模式。

根据招股说明书中的表述，中梁控股将其近年来的高速增长，主要归益于了其在业务发展中施行的“阿米巴生态系统”。概括而言，该系统将中梁控股的房地产业务分为了诸多小业务单位，即“阿米巴单位”。每个单位均享有高度自主权且遵循结果导向的评估与激励机制。也因此，在该系统下，中梁控股的业务开展具有了可快速扁平化复制扩张的组织特性。

在“阿米巴生态系统”的推动下，中梁控股区域集团公司的数量由2016年底的19家扩展至2018年底的69家，中国境内子公司数量则由223家增加至839家，员工数量更是从2100人扩张至1.25万人...

1300亿透露企稳信号

还记得2016年时，中梁只是年销售300多亿的小房企，因喊出“5年3000亿”而震动了业界。而上市后的中梁，谈起目标来也变得保守了。

敲钟仪式结束，执行董事兼首席执行官黄春雷、集团副总裁游思嘉出面回答记者提问。对于今年的销售情况，黄春雷表示，今年中梁的销售约1300亿元，这一数字比较过往增速仅为28%。

事实上，在今年6月26日举行的全球发售新闻发布会上，黄春雷就曾表示，“这次上市以后，我们的整个想法也会转变一些，先不设定一个具体的目标，但是肯定以稳健、利润、风控作为方向，规模的话有机会就做大一点，没机会的话小一点。”

拿到头部房企的入场券并成功登陆资本市场之后，中梁控股回归稳健的经营与更高的安全边际，是可以理解的。

去年第一次递交招股书时，中梁的负债率从1790%高位降至44.6%，根据招股书内容，过去高度依赖信托融资的中梁在上市前用了几年时间调整信托融资比例。2015年时，中梁借款总额平均实际利率高达13.4%，之后逐年下降至9%。

利用信托资金加杠杆的路正在被堵死。近期银保监会不断进行窗口指导和约谈，大幅压缩新的信托融资规模，严防信托资金违规投向房地产，严格控制房地产前端融资。这意味着中梁过去利用信托资金和“前融”不断拿地撬动货值，加杠杆高周转的模式，很难再继续下去。

中梁控股表示，约31.6%的募资将用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款，所有这些信托贷款均为公司项目公司的流动资金贷款，包括3笔信托贷款，期限均为一年，于今年到期。

在这之后，中梁的财务和融资结构有望改善，三四线高周转模式也可逐步过度，重心有望向二线城市转移。

· END ·

【推荐阅读】点击图片即可阅读